El alquiler turístico de habitaciones dentro de la vivienda habitual es una práctica cada vez más común, pero también una de las que más dudas genera a nivel fiscal. ¿Se considera una actividad económica? ¿Qué gastos pueden deducirse? ¿Tiene derecho a la reducción del 60 %?
La Dirección General de Tributos ha vuelto a pronunciarse sobre esta cuestión en la consulta vinculante V1643-25, de 15 de septiembre de 2025, aportando criterios claros que conviene tener muy en cuenta.
¿Cómo se califican estos ingresos en el IRPF?
Cuando una persona alquila una habitación de su vivienda habitual con fines turísticos y no cuenta con una estructura empresarial mínima, por ejemplo, personal contratado o una organización propia de una actividad profesional, los ingresos no se consideran rendimientos de actividades económicas.
En estos casos, Hacienda entiende que los ingresos proceden directamente de la titularidad del inmueble. Por tanto, deben declararse como rendimientos del capital inmobiliario, conforme a la Ley del IRPF.
Este fue precisamente el criterio aplicado en el supuesto analizado por la consulta: un alquiler turístico durante 135 días, sin que concurran los requisitos del artículo 27.2 de la Ley 35/2006.
¿Qué gastos pueden deducirse?
Una vez calificados los ingresos como rendimientos del capital inmobiliario, el contribuyente puede deducir los gastos necesarios para obtenerlos, siempre que exista una relación directa con el alquiler.
Entre los gastos fiscalmente deducibles se encuentran, entre otros:
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Intereses de préstamos destinados a la adquisición o mejora de la vivienda
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Gastos de reparación y conservación
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Tributos y tasas no sancionadoras
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Seguros del inmueble o de responsabilidad civil
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Gastos de administración y gestión
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Honorarios de profesionales relacionados con el arrendamiento
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Gastos de suministros (agua, luz, gas, internet), si los asume el propietario
Límites clave en la deducción de gastos
La normativa establece dos límites fundamentales que no deben pasarse por alto:
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Límite temporal
Solo son deducibles los gastos correspondientes al periodo en el que la habitación ha estado efectivamente alquilada. -
Límite proporcional
Cuando un gasto afecta a toda la vivienda (por ejemplo, IBI o suministros), debe aplicarse un criterio de reparto, teniendo en cuenta:-
La superficie de la habitación alquilada respecto al total de la vivienda
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El número de días en los que se ha destinado al alquiler turístico
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¿Cómo funciona la amortización?
La amortización permite reflejar fiscalmente la pérdida de valor del inmueble y de los bienes utilizados en el alquiler.
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Inmueble: se calcula aplicando el porcentaje legal sobre el mayor valor entre el de adquisición y el valor catastral, excluyendo siempre el valor del suelo.
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Mobiliario y enseres: se amortizan conforme a los coeficientes previstos para bienes muebles.
En ambos casos, la amortización debe ajustarse proporcionalmente al tiempo y al espacio destinado al alquiler turístico.
Tratamiento de los suministros
Los gastos de suministros solo serán deducibles si el coste recae efectivamente sobre el propietario. Si dichos importes están incluidos en el precio del alquiler, deberán computarse primero como ingreso, pudiendo deducirse después en la proporción correspondiente.
¿Se puede aplicar la reducción del 60 %?
No.
La reducción del 60 % sobre el rendimiento neto positivo está reservada a los arrendamientos destinados a vivienda habitual del inquilino.
Al tratarse de un alquiler temporal y con finalidad turística, la habitación no cubre una necesidad permanente de vivienda, por lo que queda expresamente excluida de este beneficio fiscal.
Conclusión
El alquiler turístico de una habitación dentro de la vivienda habitual:
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Tributa como rendimiento del capital inmobiliario
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Permite deducir gastos y amortizaciones, con límites temporales y proporcionales
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No da derecho a la reducción del 60 % prevista para el alquiler de vivienda habitual
Una correcta planificación y un reparto adecuado de ingresos y gastos es clave para evitar errores y regularizaciones futuras por parte de la Administración.
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